Ovrha na nekretnini je postupak u kojem vjerovnik od nadležnog suda traži procjenu i prodaju nekretnine dužnika radi namirenja svojih potraživanja.
Sukladno odredbama Ovršnog zakona koji uređuje postupak ovrhe u Republici Hrvatskoj, predmet ovrhe može biti samo nekretnina kao cjelina određena pravilima koja uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i zemljišne knjige.
Ako je glede neke nekretnine uspostavljeno suvlasništvo (idealni suvlasnički dio nekretnine), taj dio nekretnine može biti samostalan predmet ovrhe.
Vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja, izrađenog primjenom posebnog propisa iz područja prostornog uređenja o načinu procjene vrijednosti nekretnina, načinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina, odmah na ročištu nakon što je omogućio strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku i osobama koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne.
Bitno je za naglasiti da vrijednost procijenjena od strane vještaka često značajno odstupa od tržišne vrijednosti nekretnine.
Iznimke i ograničenja
Sud će prijedlog za ovrhu na nekretnini odbiti ako se ovrha traži radi namirenja osigurane tražbine koja ne prelazi iznos glavnice od 5.300,00 eura (bez obzira na zabilježbu ovršivosti tražbine u zemljišnim knjigama i drugim javnim očevidnicima), osim ako je prijedlog podnesen radi prisilnog ostvarenja tražbine radi zakonskoga uzdržavanja ili tražbine radi naknade štete uzrokovane kaznenim djelom ili ako ocijeni da bi prodaja nekretnine narušila pravičnu ravnotežu između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja.
Postupak
Postupak pokretanja ovrhe na nekretnini započinje podnošenjem prijedloga za ovrhu na nekretnini mjesno nadležnom sudu na čijem području se nekretnina nalazi.
Nakon što sud usvoji prijedlog i povodom istog donese rješenje o ovrsi, po službenoj dužnosti će zatražiti upis zabilježbe o ovrsi u zemljišnim knjigama.
Nakon toga slijedi utvrđenje vrijednosti nekretnine koju sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja sudskog vještaka ili procjenitelja u, ali tek nakon što je omogućio strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, kao i osoba koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne.
Nakon utvrđenja cijene nekretnine pristupa se prodaji koju provodi Financijska agencija putem elektroničke javne dražbe. Nakon uspješne prodaje i pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu te nakon što kupac položi kupovninu, iz tog se iznosa namiruju vjerovnici.
Bitno je za napomenuti da se na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti nekretnine, a na drugoj ispod tri petine utvrđene vrijednosti nekretnine.
Prikupljanje ponuda traje deset radnih dana.
Ako se na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi ne prikupi nijedna valjana ponuda, druga elektronička javna dražba počinje objavom poziva na sudjelovanje prvog dana nakon završetka prve elektroničke javne dražbe.