Investicije u nekretnine nakon 1. 1. 2026.: najvažnije novosti iz novog ZPU-a

od 1. siječnja 2026. primjenjuje se novi Zakon o prostornom uređenju, kojim je dosadašnji zakon stavljen izvan snage. Iako se na prvu čini da je riječ o tehničkom zakonu za planere i javnu upravu, promjene su vrlo konkretne za investitore i vlasnike zemljišta: brže i digitalnije procedure, jasniji rokovi, stroži režim na obali i u turizmu, te mehanizmi koji mogu deblokirati projekte tamo gdje godinama zapinju na infrastrukturi.

Jedna od najvećih novosti je potpuni zaokret prema digitalnom planiranju. Prostorni planovi se izrađuju i donose u informacijskom sustavu kroz ePlanove , a odluka o donošenju plana mora biti objavljena i u ePlanovima najkasnije 15 dana od objave u službenom glasilu. Uz to, odredbe za provedbu, karte i obrazloženje moraju biti objavljeni u službenom glasilu te elektronički na mrežnim stranicama i u informacijskom sustavu u roku 30 dana od stupanja na snagu odluke, a isto vrijedi i nakon svake izmjene ili dopune plana. U praksi to znači da će podaci o planovima biti dostupniji i pregledniji, ali i da će zadnja verzija dokumentacije postati ključna u due diligenceu: kod kupnje zemljišta ili pripreme projekta više neće biti dovoljno osloniti se na staru PDF kopiju ili neslužbene izvode, nego je važno provjeriti stanje u sustavu i objave.

Posebno važna promjena je vezana uz postojeće prostorne planove i njihov rok trajanja. Novi zakon propisuje da se za planove donesene po ranijim propisima više ne može donijeti odluka o izradi izmjena i dopuna klasično, nego u pravilu isključivo kao planovi nove generacije. Dodatno, ti planovi prestaju važiti u roku od sedam godina od stupanja zakona na snagu, što praktično znači da se do 1. siječnja 2033. očekuje širok val transformacija i donošenja novih planova. Za investitore je to bitno jer dugoročni projekti (posebno oni koji se financiraju kreditima ili se fazno razvijaju) moraju u startu računati na to da se planski okvir može mijenjati i da će općine i gradovi ulaziti u nove postupke. To ne mora biti loše, ali povećava važnost pravovremene pripreme i provjere stabilnosti planerskog okvira prije ulaska u ozbiljne troškove.

Drugi veliki blok promjena odnosi se na infrastrukturu i komunalno opremanje, odnosno na to tko i kada mora osigurati osnovne uvjete za gradnju. Zakon izričito nameće obvezu jedinicama lokalne samouprave da odrede dinamiku komunalnog opremanja tako da se građevinsko područje komunalno opremi najkasnije u roku pet godina od kada je to područje određeno u prostornom planu, a postojeća građevinska područja moraju se komunalno opremiti u roku pet godina od stupanja zakona na snagu. Uz proračun se svake godine donosi i program izgradnje komunalne infrastrukture s projekcijom za tri godine. Ovo je važna poruka za projekte na rubnim zonama i širenjima naselja: infrastruktura više nije samo stvar političke volje i improvizacije, nego dobiva jasniji rok i planersku odgovornost.

Istovremeno, zakon daje investitorima alat kojim se može pokrenuti rješavanje infrastrukture kada je projekt već prostorno planiran, ali realno neizvediv jer nema osnovnih priključaka i pristupa. Ako građevinsko područje nije opremljeno osnovnom infrastrukturom, investitor može dostaviti iskaz interesa. Iskaz interesa mora biti ozbiljan dokument: uključuje obvezu financiranja izrade i donošenja urbanističkog plana uređenja ako nije donesen, rješavanje imovinsko-pravnih odnosa u ime i za račun JLS, izgradnju osnovne infrastrukture, dokaz financijske sposobnosti, dokaz pravnog interesa te prometnu i komunalnu infrastrukturnu stručnu studiju s analizom kontaktnog područja i mogućeg priključka. Ključno je da zakon propisuje okidače na strani JLS: ako u roku tri godine od iskaza interesa ne donese UPU tamo gdje je obvezan, smatra se da je investitor dokazao da može biti investitor osnovne infrastrukture, a isto vrijedi i ako UPU postoji, ali JLS u tri godine ne opremi područje osnovnom infrastrukturom.

Dodatno, za iznos uloženih sredstava u dokumentaciju i gradnju infrastrukture umanjuje se komunalni doprinos koji investitor plaća za svoju građevinu. Ovaj mehanizam je posebno koristan za veće projekte gdje je investitoru isplativo provući infrastrukturu, ali važno je u startu pravilno posložiti ugovorne odnose, troškove i rizike (jer investitor u praksi preuzima i financijski i vremenski teret).

Treći blok promjena vidljiv je u postupcima lokacijske dozvole i komunikaciji s javnopravnim tijelima. Postupak izdavanja lokacijske dozvole pokreće se elektronički kroz eDozvolu. Javnopravna tijela dužna su se očitovati i dostaviti posebne uvjete odnosno uvjete priključenja u roku 30 dana od poziva, a ako to ne učine, smatra se da su posebni uvjeti izdani odnosno da se građevina može priključiti na infrastrukturu. To je potencijalno veliko ubrzanje u praksi, ali pod uvjetom da je idejni projekt uredan i kompletan, jer se cijeli mehanizam oslanja na kvalitetu ulazne dokumentacije i pravovremeno praćenje postupka.

Povezano s tim, još jedna praktična promjena je način obavještavanja većeg broja stranaka. Kada se lokacijska dozvola izdaje u postupku u kojem sudjeluje više od deset stranaka, ili zahvat graniči s više od deset nekretnina (ili se formira iz deset i više nekretnina), stranke se pozivaju na uvid javnim pozivom koji se objavljuje na elektroničkoj oglasnoj ploči. Za investitore to znači da se prigovori, rokovi i procesna prava sve više vežu uz elektroničke objave, pa je važno imati jasnu strategiju komunikacije sa susjedima i urednu imovinsko-pravnu pripremu, osobito kod većih obuhvata ili parcelacija.

Četvrti blok promjena posebno je važan za turističke projekte i projekte uz obalu . Zakon detaljnije uređuje planiranje ugostiteljsko-turističke namjene i kampa te uvodi vrlo jasna ograničenja u odnosu na obalnu crtu. Primjerice, kod izdvojenih građevinskih područja izvan naselja ugostiteljsko-turističke namjene, smještajne građevine moraju biti udaljene najmanje 100 m od obalne crte, dok su u pojasu 25–100 m dopušteni samo određeni sadržaji poput otvorenih bazena, sportskih igrališta, sunčališta, šetnica, terasa i sanitarnih čvorova, a u pojasu do 25 m moguće je uređivati plaže, parkove i zelenilo. Kod kampova su pravila još preciznija: u kampu izvan naselja u pojasu od 25 m od obalne crte nije moguće planirati građenje niti postavljati modularno-montažne kućice i slične zahvate osim uređenja plaža i zelenila, a u pojasu 25–100 m također nema građenja i postavljanja kućica, osim ograničenog seta sadržaja i površina za smještaj opreme za kampiranje. Kod kampova unutar naselja, u pojasu 25 m od obalne crte također nije moguće planirati građevine niti postavljati modularno-montažne kućice, uz nabrojane iznimke. Važno je i da zakon izričito kaže da se u izgrađenost kampa uračunavaju i pokretne kućice, neovisno o tome jesu li čvrsto povezane s tlom, što u praksi utječe na kapacitet kampa.

Zakon ide i korak dalje kroz prijelazna pravila za postojeće kampove. Kampovi koji na dan 1.1.2026. imaju važeće rješenje o ispunjavanju uvjeta za pružanje ugostiteljske djelatnosti zadržavaju se u prostoru do deset godina, ali modularno-montažne kućice i drugi zahvati unutar kampa u pojasu 25 m od obalne crte moraju se ukloniti u roku pet godina od stupanja zakona na snagu, dakle do 1. siječnja 2031. Nadalje, za kampove koji ostaju u prostoru zakon traži unapređenje stanja u prostoru (primjerice udio zelenila i ograničenje izgrađenosti) u roku od deset godina, a za takvo unapređenje kao složeni zahvat potrebno je ishoditi lokacijsku dozvolu kojom se određuje smještaj svih dijelova zahvata i položaj pokretnih kućica.

Peto, zakon donosi vrlo jasnu poruku oko etažiranja turističkih smještajnih građevina. Ugostiteljsko-turističke građevine namijenjene smještaju nije dopušteno etažirati. Iznimka postoji, ali je strogo ograničena na građevine visoke kategorije od pet zvjezdica, uz uvjet da minimalno 70% smještajnih kapaciteta pripada hotelskom smještaju, te da se može etažirati preostalih 30% u vilama i apartmanima uz prethodno izdanu uporabnu dozvolu za hotele i prateće sadržaje. Takvi objekti moraju funkcionirati kao jedinstvena cjelina s centraliziranim upravljanjem i najmom, vile i apartmani nisu namijenjeni stanovanju, a ugovor mora ograničiti korištenje za vlastite potrebe na najviše 60 dana godišnje, uz niz dodatnih obveza i sankcija. Posebno je naglašeno da na području pomorskog dobra etažiranje nije dopušteno.

Zaključno, novi zakon najviše mijenja igru u tri tipične situacije: kada projekt ovisi o budućim izmjenama prostornih planova, kada je projekt zapeo zbog infrastrukture, te kada se radi o turizmu i obali. U svim tim slučajevima preporučljivo je napraviti pravnu provjeru prije ulaganja u projektiranje i akviziciju: provjeriti status prostornog plana i očekivane transformacije do 1.1.2033., provjeriti realnu opremljenost područja i mogućnost primjene mehanizma iskaza interesa, te kod turističkih projekata precizno analizirati udaljenosti od obalne crte i primjenjiva prijelazna pravila.

Od 1. siječnja 2026. primjenjuje se novi Zakon o prostornom uređenju, a dosadašnji prestaje vrijediti. Iako zvuči kao tehnički zakon, promjene su vrlo opipljive za investitore i vlasnike zemljišta: više digitalno i brže, jasniji rokovi, stroža pravila na obali i u turizmu te alat za situacije kad projekt zapne zbog infrastrukture.

Najveća novost je potpuni zaokret prema digitalnom planiranju. Prostorni planovi se rade i donose kroz ePlanove, a objave se vežu uz kratke rokove: odluka o donošenju plana mora biti vidljiva i u sustavu vrlo brzo (najkasnije 15 dana), a svi ključni prilozi (odredbe, karte i obrazloženje) trebaju biti dostupni u pravilu unutar 30 dana. U praksi to znači da će informacije biti preglednije, ali i da će za provjere (kupnja zemljišta, priprema projekta) postati presudno gledati što je službeno objavljeno u sustavu.

Druga važna promjena je vijek trajanja starijih planova. Planovi doneseni po ranijim pravilima postupno se prebacuju u novu generaciju, a dio njih prestaje važiti unutar sedam godina, što praktično gura veliki val usklađivanja do 1. siječnja 2033. Za investitore to znači: kod dugoročnih projekata vrijedi ranije provjeriti koliko je planski okvir stabilan i očekuje li se skoro ulazak u izmjene.

Treći blok promjena odnosi se na infrastrukturu. Zakon pojačava odgovornost gradova i općina: komunalno opremanje više ne bi smjelo biti „kad bude – bude“, nego uz plan i rok (u pravilu 5 godina). To je posebno bitno za rubne zone i širenja naselja, gdje se projekti često lome na pristupu, vodi, odvodnji ili struji.

Istodobno, investitor dobiva mehanizam za deblokadu kad je područje planirano, ali realno neizvedivo bez infrastrukture. Ako nema osnovnih priključaka i pristupa, investitor može podnijeti iskaz interesa i preuzeti dio obveza. Ako grad odnosno općina ni nakon 3 godine ne donese plan koji mora donijeti ili ne opremi područje, zakon otvara put da investitor preuzme ulogu investitora osnovne infrastrukture, uz mogućnost da se dio uloženog prebije kroz komunalne obveze. Ovo je najkorisnije za veće projekte, ali traži dobru pripremu i čvrste ugovorne odnose jer investitor preuzima i trošak i tempo.

Četvrti blok promjena je u postupcima lokacijske dozvole i komunikaciji s javnopravnim tijelima. Postupak ide elektronički, a tijela imaju 30 dana za uvjete. Ako se ne očituju, postupak se ne bi smio beskonačno razvlačiti – zamišljeno je da šutnja uprave ne blokira projekt. Kod većih zahvata, gdje ima puno susjeda odnosno stranaka, obavještavanje ide preko elektroničkih objava, pa je važno sustavno pratiti objave i imati plan komunikacije sa susjedima.

Peti i najosjetljiviji blok promjena je obala i turizam. Uvode se jasne zone i udaljenosti od obalne crte. Za izdvojene turističke zone smještaj se gura dalje od mora (tipično 100 m), dok su pojasevi 25–100 m i posebno do 25 m rezervirani za ograničene sadržaje (uređenje, šetnice, sport, zelenilo i sl.). Kod kampova su pravila još stroža: u pojasu do 25 m više nema kućica i sličnih zahvata, a u 25–100 m su mogućnosti vrlo ograničene.

Za postojeće kampove zakon donosi prijelazna pravila: kampovi mogu ostati još određeno vrijeme, ali kućice i zahvati u pojasu 25 m moraju se ukloniti do 1. siječnja 2031., a za ostanak i modernizaciju se u pravilu traži uređenje i dokazivo unapređenje stanja, uz odgovarajuće dozvole.

Na kraju, zakon šalje vrlo jasnu poruku o etažiranju turističkih smještajnih građevina: opće pravilo je zabrana. Iznimka postoji, ali je uska (visoka kategorija, dominantno hotelski kapacitet, centralno upravljanje i ograničeno osobno korištenje), uz naglasak da na pomorskom dobru etažiranje ne dolazi u obzir.

Obzirom na navedeno, novi zakon mijenja pravila igre u tri situacije:

1. kad projekt ovisi o budućim izmjenama planova,
2. kad zapinje na infrastrukturi,
3. kad je vezan uz obalu i turizam

U praksi se isplati prije većih troškova napraviti brzu pravnu provjeru: status plana (i koliko je siguran do 2033.), stvarnu opremljenost infrastrukturom i može li se aktivirati mehanizam iskaza interesa, te kod obale precizno provjeriti pojaseve i prijelazne rokove.

Zaključno, kod investicijskih projekata veće vrijednosti posebno je važno da planski status, rokovi i infrastrukturni preduvjeti budu jasno utvrđeni i dokumentirani, jer to izravno utječe na izvedivost, faznost i mogućnost financiranja. Novi ZPU tu donosi više transparentnosti, ali i traži discipliniraniji pristup provjeri pretpostavki na početku.

Od 1. siječnja 2026. primjenjuje se novi Zakon o prostornom uređenju, kojim je dosadašnji zakon stavljen izvan snage. Iako na prvu djeluje kao tehnički propis za planere i javnu upravu, promjene su vrlo konkretne za investitore i vlasnike zemljišta: digitalnije procedure, jasniji rokovi, stroži režim na obali i u turizmu te mehanizmi koji mogu deblokirati projekte koji godinama zapinju na infrastrukturi.

Jedna od najvećih novosti je potpuni zaokret prema digitalnom planiranju. Prostorni planovi izrađuju se i donose u informacijskom sustavu kroz ePlanove (čl. 83.), a odluka o donošenju plana mora biti objavljena i u ePlanovima najkasnije 15 dana od objave u službenom glasilu (čl. 133. st. 2.). Odredbe za provedbu, karte i obrazloženje objavljuju se u službenom glasilu te elektronički na mrežnim stranicama i u informacijskom sustavu u roku 30 dana od stupanja na snagu odluke (čl. 134. st. 2.), a isto vrijedi i nakon svake izmjene ili dopune plana (čl. 135. st. 3.). U praksi to znači dostupnije i preglednije podatke, ali i da “zadnja verzija” postaje ključna u due diligenceu: kod kupnje zemljišta i pripreme projekta važno je provjeriti stanje u sustavu i službene objave, a ne oslanjati se na stare kopije.

Važna promjena je i “rok trajanja” postojećih planova. Za planove donesene po ranijim propisima više se u pravilu ne može donijeti odluka o izradi izmjena i dopuna “klasično”, nego kao planovi nove generacije (čl. 238. st. 1.). Ti planovi prestaju važiti u roku sedam godina od stupanja zakona na snagu (čl. 238. st. 2.), što praktično znači da se do 1. siječnja 2033. očekuje širok val transformacija i donošenja novih planova. Za investitore je to bitno jer dugoročni projekti (osobito financirani kreditima ili fazno razvijani) trebaju u startu računati na moguće promjene planskog okvira i na to da će gradovi i općine ulaziti u nove postupke.

Drugi veliki blok promjena odnosi se na infrastrukturu i komunalno opremanje. Zakon nameće obvezu jedinicama lokalne samouprave da odrede dinamiku komunalnog opremanja tako da se građevinsko područje komunalno opremi najkasnije u roku pet godina od kada je određeno u prostornom planu, a postojeća građevinska područja moraju se komunalno opremiti u roku pet godina od stupanja zakona na snagu (čl. 205. st. 1.). Uz proračun se svake godine donosi i program izgradnje komunalne infrastrukture s projekcijom za tri godine (čl. 205. st. 1.). Za projekte na “rubnim” zonama to je poruka da infrastruktura više nije samo pitanje političke volje, nego dobiva rok i planersku odgovornost.

Istovremeno, investitorima se daje alat za situacije kad je projekt prostorno planiran, ali neizvediv bez priključaka i pristupa. Ako građevinsko područje nije opremljeno osnovnom infrastrukturom, investitor može dostaviti iskaz interesa (čl. 208. st. 1.). Iskaz interesa mora sadržavati: obvezu financiranja izrade i donošenja UPU-a ako nije donesen, rješavanje imovinsko-pravnih odnosa u ime i za račun JLS, izgradnju osnovne infrastrukture, dokaz financijske sposobnosti i pravnog interesa te prometnu i komunalnu infrastrukturnu stručnu studiju s analizom kontaktnog područja i priključenja (čl. 208. st. 2.). Zakon propisuje “okidače” na strani JLS: ako u roku tri godine od iskaza interesa ne donese UPU tamo gdje je obvezan, smatra se da je investitor dokazao da može biti investitor osnovne infrastrukture (čl. 208. st. 3.), a isto vrijedi i ako UPU postoji, ali JLS u tri godine ne opremi područje osnovnom infrastrukturom (čl. 208. st. 4.). Za iznos uloženih sredstava u dokumentaciju i gradnju infrastrukture umanjuje se komunalni doprinos (čl. 208. st. 5.). Mehanizam je posebno koristan za veće projekte, ali traži dobro postavljene ugovorne odnose, kontrolu troškova i upravljanje rizicima.

Treći blok promjena vidi se u postupcima lokacijske dozvole i komunikaciji s javnopravnim tijelima. Postupak izdavanja lokacijske dozvole pokreće se elektronički kroz eDozvolu (čl. 156. st. 1.). Javnopravna tijela dužna su dostaviti posebne uvjete odnosno uvjete priključenja u roku 30 dana od poziva (čl. 170. st. 1.), a ako to ne učine, smatra se da su uvjeti izdani odnosno da se građevina može priključiti na infrastrukturu (čl. 170. st. 2.). To može ubrzati postupke, ali samo ako je idejni projekt uredan i kompletan, jer sustav pretpostavlja kvalitetnu ulaznu dokumentaciju.

Povezano s tim, mijenja se i obavještavanje kod većeg broja stranaka. Kada u postupku sudjeluje više od deset stranaka, ili zahvat graniči s više od deset nekretnina (ili se formira iz deset i više nekretnina), stranke se pozivaju na uvid javnim pozivom objavljenim na elektroničkoj oglasnoj ploči (čl. 176. st. 1.). Za investitore to znači da su rokovi i procesna prava sve više vezani uz elektroničke objave, pa je važno pratiti objave i imati strategiju komunikacije sa susjedima.

Četvrti blok promjena posebno je važan za turističke projekte i projekte uz obalu (ZOP). Zakon detaljnije uređuje planiranje ugostiteljsko-turističke namjene i kampova te uvodi jasna ograničenja u odnosu na obalnu crtu. Kod izdvojenih građevinskih područja izvan naselja ugostiteljsko-turističke namjene, smještajne građevine moraju biti udaljene najmanje 100 m od obalne crte, dok su u pojasu 25–100 m dopušteni samo određeni sadržaji (otvoreni bazeni, sport, sunčališta, šetnice, terase, sanitarni čvorovi), a u pojasu do 25 m moguće je uređivati plaže, parkove i zelenilo (čl. 65. st. 1. t. 2. i 3.).

Kod kampova su pravila još preciznija. U kampu izvan naselja u pojasu od 25 m od obalne crte nije moguće planirati građenje niti postavljati modularno-montažne kućice (pokretne kućice) i slične zahvate osim uređenja plaža i zelenila, a u pojasu 25–100 m također nema građenja i postavljanja kućica, osim ograničenog seta sadržaja i površina za smještaj opreme za kampiranje (čl. 67. st. 2.). Kod kampova unutar naselja, u pojasu 25 m od obalne crte također nije moguće planirati građevine niti postavljati kućice, uz nabrojane iznimke (čl. 67. st. 3.). Zakon izrijekom kaže da se u izgrađenost kampa uračunavaju i pokretne kućice, neovisno o tome jesu li čvrsto povezane s tlom (čl. 67. st. 1. t. 4.), što izravno utječe na kapacitet i “matematiku” kampa.

Prijelazna pravila za postojeće kampove su posebno važna. Kampovi koji na dan 1. 1. 2026. imaju važeće rješenje o ispunjavanju uvjeta zadržavaju se u prostoru do deset godina (čl. 243. st. 4.), ali modularno-montažne kućice i drugi zahvati unutar kampa u pojasu 25 m od obalne crte moraju se ukloniti u roku pet godina, dakle do 1. siječnja 2031. (čl. 243. st. 5.). Za kampove koji ostaju u prostoru zakon traži unapređenje stanja u prostoru (npr. udio zelenila i ograničenje izgrađenosti) u roku deset godina (čl. 243. st. 6.), a za takvo unapređenje kao složeni zahvat potrebno je ishoditi lokacijsku dozvolu kojom se određuje smještaj svih dijelova zahvata i položaj pokretnih kućica (čl. 243. st. 7.).

Peto, zakon donosi jasnu poruku oko etažiranja turističkih smještajnih građevina. Ugostiteljsko-turističke građevine namijenjene smještaju nije dopušteno etažirati (čl. 68. st. 1.). Iznimka postoji, ali je strogo ograničena na građevine kategorije 5★, uz uvjet da najmanje 70% kapaciteta pripada hotelskom smještaju te da se preostalih 30% može etažirati u vilama i apartmanima uz prethodno izdanu uporabnu dozvolu za hotele i prateće sadržaje (čl. 68. st. 2.). Objekt mora funkcionirati kao jedinstvena cjelina s centraliziranim upravljanjem i najmom; vile i apartmani nisu za stanovanje; ugovor ograničava korištenje za vlastite potrebe na najviše 60 dana godišnje, uz dodatne obveze i sankcije (čl. 68. st. 3.–9.). Posebno je naglašeno da na području pomorskog dobra etažiranje nije dopušteno (čl. 68. st. 9.).

Zaključno, novi zakon najviše “mijenja igru” u tri tipične situacije: kad projekt ovisi o izmjenama prostornih planova, kad je projekt zapeo zbog infrastrukture te kad se radi o turizmu i obali. U takvim slučajevima preporučljivo je prije većih ulaganja provjeriti status plana i očekivanu transformaciju do 1. 1. 2033., realnu opremljenost područja i mogućnost primjene mehanizma iskaza interesa, te kod turističkih projekata precizno analizirati udaljenosti od obalne crte i primjenjiva prijelazna pravila.