Novi Zakon o gradnji i brže dozvole
Od 1. siječnja 2026. u primjeni je novi Zakon o gradnji. U službenim najavama naglašeno je da bi ishođenje građevinskih dozvola trebalo biti bitno brže, uz komunikaciju i praćenje postupaka kroz digitalne sustave (eDozvola).
U praksi se najviše vremena godinama gubilo ne na projektiranju, nego na čekanju različitih očitovanja: posebnih uvjeta i uvjeta priključenja (struja, voda i odvodnja, promet, komunalna infrastruktura i sl.). Novi zakon je pisan tako da taj dio postupka postane predvidljiv: uvodi rokove, odgovornost i najvažnije, jasne posljedice kad rokovi prođu.
Središnja novina je u članku 48. Zakona. Javnopravno tijelo je dužno u roku od 30 dana od zaprimanja poziva putem eDozvole utvrditi posebne uvjete ili uvjete priključenja, ili postupak rješenjem obustaviti. Time se uklanja „siva zona” u kojoj je predmet mogao stajati bez realne kontrole i bez mogućnosti da investitor planira tempo investicije.
Još jača poluga ubrzanja je pravilo o pasivnosti tijela. Ako javnopravno tijelo u propisanom roku ne utvrdi uvjete i ne donese rješenje o obustavi, smatra se da su posebni uvjeti izdani i da se građevina može priključiti na infrastrukturu, a nakon isteka roka eDozvola generira obavijest o utvrđenim uvjetima. S ovim rješenjem izbjegnuta je takozvana šutnja uprave.
Zakon smanjuje mogućnost da se postupak uvjeta razvlači dodatnim zahtjevima koji u praksi često zaustave projekt.. Javnopravno tijelo od projektanta ne može tražiti plaćanje predujma niti troškove utvrđivanja uvjeta, a uvjeti ne smiju sadržavati obvezu investitoru da izgradi pojedine dijelove infrastrukture (primjerice trafostanicu, vodovod i slično). To je za investitore važno jer smanjuje rizik da se postupak zaglavi na zahtjevima koji su izvan okvira samog upravnog postupka.
Kad se sve zbroji, ubrzanje dolazi iz tri smjera: rokovi postaju obvezujući, pasivnost više ne blokira napredovanje predmeta, a digitalni trag kroz eDozvolu smanjuje izgubljene dostave, ponavljanja i komunikacijske šumove. Zato Ministarstvo u javnim istupima postavlja ambiciozan cilj da postupak ishođenja građevinske dozvole ne bi trebao trajati dulje od 30 dana, osobito kod obiteljskih kuća.
Za investitore ovo nije samo administrativno pitanje. Svaki tjedan ili mjesec neizvjesnosti oko dozvole povećava trošak financiranja, odgađa ugovaranje izvođača i pomiče ulazak na tržište. Kod razvoja zemljišta to se često prelije i na druge odluke – parcelaciju, pregovore s kupcima i zakupcima, pa čak i na pitanje hoće li se projekt stići realizirati u planiranom vremenskom prozoru.
Najčešći razlozi usporavanja nisu u samom zakonu, nego u dokumentaciji: pravni interes, vlasništvo i suvlasništvo, pristup čestici, služnosti i tereti, usklađenost s prostornim planom,
kao i usklađenost projektne dokumentacije. Ako je to nečisto, vrijeme se potroši na dopune i ispravke i tada se prednost rokova lako istopi.
Zato investitorima preporučujemo kratku pravnu provjeru prije ulaska u veći trošak projektiranja: provjeru zemljišnoknjižnog stanja i pravnog interesa, identifikaciju rizika pristupa i služnosti, osnovnu provjeru usklađenosti s planom te postavljanje strategije dokumentacije i komunikacije u eDozvoli. U praksi je to najbrži način da se „zakonsko ubrzanje” pretvori u stvarno kraći put do pravomoćne dozvole.
