Odgovornost za pravne nedostatke nekretnine

Uz materijalne nedostatke ugovora o kupoprodaji, prodavatelj odgovara i za pravne nedostatke. Pravni nedostatci regulirani su Zakonom o obveznim odnosima u čl. 430. te se definiraju kao odgovornost prodavatelja ako na prodanoj stvari postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten, niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom. Uz to propisano je da prodavatelj određenog prava jamči da ono postoji i da nema pravnih smetnji za njegovo ostvarenje.

Pretpostavke odgovornosti za pravne nedostatke gotovo su jednake kao i kod odgovornosti za materijalne nedostatke, a one su:

1) da se radi o naplatnom pravnom poslu,

2) da nedostaci postoje u trenutku sklapanja ugovora i

3) da kupac za nedostatke nije znao niti je za njih morao znati.

Prava kupca

Ukoliko se pokaže da treća osoba polaže pravo na neku stvar, propisano je da je o tome kupac dužan obavijestiti prodavatelja te ga pozvati da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili zahtjeva trećega. Iznimka od dužnosti obavijesti od strane kupca postoji kada je prodavatelju već bilo poznato da treća osoba polaže pravo na stvar.

Ako prodavatelj ne postupi po zahtjevu kupca, u slučaju oduzimanja stvari od kupca, ugovor se raskida po samom zakonu, a u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčeva prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtijevati razmjerno sniženje cijene.

U slučaju da prodavatelj ne udovolji kupčevu zahtjevu da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili zahtjeva trećega, kupac može raskinuti ugovor ako se zbog toga njegova svrha ne može ostvariti.

Međutim, u svakom slučaju kupac ima pravo na naknadu pretrpljene štete prema općim pravilima o odgovornosti za štetu. Postoji i iznimka prava kupca na naknadu štete i to ako je kupac u trenutku sklapanja ugovora znao za mogućnost da mu stvar bude oduzeta, ili da njegovo pravo bude umanjeno ili ograničeno, nema pravo na naknadu štete ako se ta mogućnost ostvari. U tome slučaju kupcu bi pripadalo pravo na povrat, odnosno sniženje cijene.

Ukoliko se kupac, bez obavijesti prodavatelja, upusti u spor s trećom osobom koja  polaže pravo te izgubi spor, postoji mogućnost da izgubi svoje pravo na pozivanje na pravne nedostatke ukoliko prodavatelj dokaže da je raspolagao sredstvima da se odbije zahtjev treće osobe.

Ograničenje ili isključenje prodavateljeve odgovornosti

Ističemo da Zakon o obveznim odnosima predviđa mogućnost da se prodavateljeva odgovornost za pravne nedostatke ugovorom ograniči ili čak isključi. Međutim, takva ugovorna odredba biti će ništetna ukoliko je u vrijeme sklapanja ugovora prodavatelju bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat neki nedostatak u njegovu pravu.

Ograničenja javnopravne naravi

Prodavateljeva odgovornost postoji i u slučaju kada postoje posebna ograničenja javnopravne naravi (primjerice izdan nalog nadležne upravne vlasti o uklanjanju zgrade) koja kupcu nisu bila poznata, ako je prodavatelj za njih znao ili je znao da se mogu očekivati a nije ih priopćio kupcu.

Rok za ostvarivanje prava

Rok za ostvarivanje prava temeljem pravnih nedostataka je prekluzivan. Drugim riječima pravo kupca po osnovi pravnih nedostataka gasi se istekom godine dana od saznanja za postojanje prava trećega.

U slučaju kada je treća osoba prije isteka prethodno navedenog roka pokrenula spor, pod uvjetom da je kupac pozvao prodavatelja da se umiješa u spor, pravo kupca prestaje šest mjeseci nakon pravomoćno okončanog spora.