Novi zakon o legalizaciji
Izmjene Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ponovno otvaraju mogućnost podnošenja zahtjeva za legalizaciju, odnosno ozakonjenje određenih nezakonito izgrađenih objekata. Pritom je važno razlikovati dvije stvari: zakon ne dopušta novu bespravnu gradnju i ne legalizira sve što je izgrađeno bez dozvole. Odnosi se prvenstveno na stare objekte koji su postojali do 21. lipnja 2011. godine i koji ispunjavaju propisane uvjete.
Što znači legalizacija?
Legalizacija u ovom kontekstu znači naknadno ozakonjenje već izgrađene zgrade ili dijela zgrade. Ako je, primjerice, ranije izgrađena kuća, garaža, pomoćni objekt, nadograđen kat ili zatvorena terasa bez potrebne dozvole, takav se objekt pod određenim uvjetima može uvesti u pravni sustav. Postupak se ne završava građevinskom dozvolom za buduću gradnju, nego rješenjem o izvedenom stanju. Tim rješenjem nadležno tijelo utvrđuje da se konkretno postojeće stanje, u opsegu navedenom u dokumentaciji, ozakonjuje.
Najvažniji uvjet: objekt mora biti stariji od 21. lipnja 2011.
Ključan datum je 21. lipnja 2011. godine. Objekt koji je izgrađen nakon tog datuma bez potrebnih dozvola ne može se legalizirati po ovom zakonu. Isto vrijedi i za kasnije dogradnje, nadogradnje ili proširenja. Ako je, primjerice, kuća postojala prije 2011., ali je dodatni kat izgrađen 2015., taj kasniji dio ne može se jednostavno obuhvatiti starom legalizacijom. U postupku se zato posebno utvrđuje što je točno postojalo do propisanog datuma.
Kako se dokazuje da je objekt postojao?
Postojanje objekta ne dokazuje se samom izjavom vlasnika. Potrebne su službene podloge, najčešće ortofoto snimka Državne geodetske uprave iz 2011. godine ili druga službena kartografska ili katastarska podloga. U praksi se provjerava je li objekt tada bio vidljiv i u kojem opsegu. To može biti jednostavno kod kuće koja se jasno vidi na snimci, ali složenije kod terasa, manjih dogradnji, pomoćnih objekata ili promjena koje se iz zraka ne vide dovoljno jasno.
Što se ne može legalizirati?
Ne može se legalizirati objekt izgrađen nakon 21. lipnja 2011. godine. Također se ne mogu legalizirati objekti na određenim zabranjenim ili posebno zaštićenim područjima, primjerice na pomorskom dobru, u infrastrukturnim koridorima, na određenim površinama javne namjene, na vodnom ili šumskom zemljištu, u područjima posebne zaštite ili na lokacijama gdje zakon izričito isključuje ozakonjenje. Posebno treba razlikovati zgrade od mobilnih kućica, kamp-kućica, kontejnera, kioska, šatora i sličnih sklopova. Takvi se objekti ne mogu automatski smatrati zgradama koje se mogu ozakoniti.
Kako se podnosi zahtjev?
Zahtjev se podnosi nadležnom upravnom tijelu putem sustava eDozvola. Time postupak postaje digitalniji, ali ne i jednostavan bez stručne pripreme. Zahtjev mora biti potpun. Ako nije priložena propisana dokumentacija, zahtjev se ne smatra uredno predanim. Zbog toga je prije podnošenja zahtjeva potrebno provjeriti osnovne uvjete i pripremiti propisanu dokumentaciju.
Koja dokumentacija je potrebna?
U pravilu je potreban geodetski snimak izvedenog stanja ili odgovarajući katastarski izvod, snimka izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt ili građevinski inženjer, izjava ovlaštenog građevinskog inženjera o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti te dokaz da je objekt postojao do 21. lipnja 2011. godine. Ovisno o lokaciji i vrsti objekta, mogu biti potrebne i dodatne potvrde ili suglasnosti, primjerice ako se objekt nalazi u zoni kulturne zaštite ili na području za koje je nadležno posebno tijelo.
Troškovi postupka
Legalizacija nije besplatna. Vlasnik mora računati na trošak izrade dokumentacije, odnosno geodeta, projektanta ili drugog ovlaštenog stručnjaka. Osim toga, plaća se i naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru. Visina naknade ovisi o veličini, lokaciji i namjeni objekta, a konkretan iznos utvrđuje se prema propisima koji uređuju obračun naknade. Prije pokretanja postupka preporučljivo je okvirno provjeriti očekivane troškove kako bi se procijenila financijska opravdanost postupka.
Što se dobiva legalizacijom?
Ako se postupak uspješno provede, objekt dobiva uređeniji pravni status. To je važno kod prodaje, nasljeđivanja, etažiranja, priključenja na infrastrukturu, ulaganja u objekt ili razgovora s bankom. Nekretnina čiji je status uređen u pravilu je sigurnija za promet i lakša za dokazivanje u pravnim poslovima. Ipak, legalizacija zgrade ne rješava automatski vlasništvo zemljišta, sporove među suvlasnicima, međe ili druga stvarnopravna pitanja. Ako je zemljište vlasnički neuredno, taj se problem mora rješavati zasebno.
Što je potrebno provjeriti prije postupka?
Prije podnošenja zahtjeva potrebno je provjeriti četiri osnovne stvari: kada je objekt izgrađen, vidi li se na službenim podlogama do 21. lipnja 2011., nalazi li se na području gdje je legalizacija dopuštena i je li vlasničko stanje zemljišta uredno. Tek nakon takve provjere ima smisla angažirati stručnjake i pripremati dokumentaciju. U dvojbenim slučajevima preporučljivo je zatražiti mišljenje geodeta, projektanta ili pravnika prije nastanka većih troškova.
