Porezni tretman kupnje nekretnina u RH od strane državljana članica EU

Ako kao državljani država članica Europske unije namjeravate na području
RH steći vlasništvo kuće za odmor ili neke druge vrste nekretnine , bilo za
privatne bilo za poslovne svrhe , vaša transakcija kupoprodaje u RH
podliježe plaćanju određene porezne obveze , o čemu više možete saznati u
nastavku teksta.

Fizičke osobe , državljani članica EU imaju ista prava za stjecanje vlasništva
nad nekretninama u RH kao i drugi hrvatski državljani , s iznimkom
poljoprivrednog zemljišta i nekretnina koje se prema posebnim propisima
smatraju zaštićenim dobrom .

Takvi se građani sukladno hrvatskim propisima smatraju nerezidentima,
budući da u RH nemaju regulirano niti prebivalište niti porezni status.

Česti je slučaj da nerezidentni građani nekretnine kupuju posredstvom
trgovačkog društva sa sjedištem u RH, poglavito ako im je namjera
nekretninu koristiti u poslovne svrhe (primjerice za obavljanje djelatnosti
turističkog ili poslovnog najma / zakupa i sl.).

Obzirom da se takvo trgovačko društvo smatra hrvatskim rezidentom, za
istoga ne vrijede ograničenja kupnje zemljišta propisana za nerezidentne
fizičke osobe.

No, bez obzira da li ste fizička osoba ili vlasnik udjela pravne osobe , vaše će
porezno opterećenje zavisiti o nekoliko ključnih činjenica : poreznom statusu
prodavatelja (da li posluje u sustavu PDV-a ili ne?), vrsti nekretnine
(zemljište ili građevina) , statusu (uporabe) građevine (vrijeme koliko je
građevina bila u uporabi), vašem poreznom statusu.

Kako bi pravovremeno i točno izračunali svoju poreznu obvezu , svakako se
o navedenome savjetujte bilo sa svojim odvjetnikom ili poreznim
savjetnikom , prilikom svake namjere kupnje nekretnine , prije potpisivanja
ugovora o kupoprodaji.

O osnovnim pravilima oporezivanja stjecanja nekretnina pročitajte u
nastavku.

UKOLIKO STE FIZIČKA OSOBA
-nekretninu (građevinu) stječete od prodavatelja fizičke osobe (ne posluje u
sustavu PDV-a), vaše porezno opterećenje iznositi će 3% poreza na promet
obračunato na tržišnu cijenu prodaje, neovisno da li je građevina bila u
uporabi ili nije.
-prodavatelj je pravna (ili fizička) osoba koja posluje u sustavu PDV-a , a
građevina koju kupujete je „nova“ (u uporabi manje od 2 godine ) cijena
prodaje opterećena je sa 25 % pdv-a.
-građevina koju kupujete od pravne (fizičke) osobe poreznog obveznika bila
je u uporabi više od 2 godine , isporuka je oslobođena PDV-a , a porezno
opterećenje iznosi 3% poreza na promet nekretnina.

UKOLIKO STE VLASNIK UDJELA PRAVNE OSOBE (npr. društva s ograničenom
odgovornošću i sl. pravnih oblika ) sa registriranim sjedištem u RH i putem
istoga

-kupujete nekretninu od poreznog obveznika (druge pravne ili fizičke osobe
koja posluje u sustavu PDV-a).

Tada je nabava građevine koja je bila u uporabi više od 2 godine,
načelno oslobođena plaćanja PDV-a . To znači da ukoliko kao kupac- pravna osoba i
sami poslujete u sustavu pdv-a , prodavatelj prilikom prodaje može
primijeniti načelo „prijenosa porezne obveze“ („reverse charge“ ), a
kupoprodaja se može obaviti bez angažiranja dodatnih novčanih sredstava u
visini 25% poreza. Uvjet za primjenu ovog načela je da su i kupac i
prodavatelj obveznici PDV-a i da je namjera korištenja građevine u
gospodarske svrhe. No, ovdje valja biti oprezan, je model nabave nekretnine
„načelom prijenosa porezne obveze „ podliježe za vas kao kupca, obvezi
ispravka pretporeza ukoliko bi se status nekretnine izmijenio u promatranom
razdoblju od 10 godina (primjerice ako bi nekretninu otuđili/prodali osobi
koji nije porezni obveznik , ili bi nekretninu odlučili koristiti za neposlovne
namjene , u svrhu stanovanja ili sl. ). Načelno se ovaj model isplati samo
ako građevinu namjeravate poslovno koristiti u razdoblju duljem od 10
godina od nabave.

S druge strane, ako ste kao kupac-pravna osoba „izvan PDV-a“, tada na
kupoprodaju takve nekretnine plaćate 3% poreza na promet.

Građevina koja se u zakonskom smislu smatra novom građevinom (u
uporabi je kraće od 2 godine) ili je nedovršena (roh bau) uvijek se
oporezuje PDV-om po stopi od 25%.
Isto je i sa nabavom građevinskog zemljišta koje također podliježe plaćanju
PDV-a , dok se poljoprivredno zemljište oporezuje porezom na promet
nekretnina po stopi od 3%.

-kupujete nekretninu od osobe bilo pravne ili fizičke koja ne posluje u
sustavu PDV-a, tada je nabava građevine uvijek oporeziva porezom na
promet nekretnina po stopi od 3%.

Važno je znati da se prilikom stjecanja nekretnina plaća samo jedan od gore
navedenih poreznih oblika: ili PDV ili porez na promet nekretnina , a porezni
teret u konačnici snosi kupac nekretnine.

Načelno, stjecanje nekretnine morate prijaviti poreznom tijelu svoje države
rezidentnosti.